フラット35って何者？～札幌でフラット35を利用するならどこがいい？～

住宅ローンといえば、皆さん想像するのは民間金融機関の住宅ローン。
自分も北海道銀行で住宅ローンを契約する予定なのですが、最初に考えていたのがこのフラット35。
まだ家作りを考え始めたばかり、という方だとなにそれ？という方も多いと思います。
民間ローンも歴史的低金利なのはご存知かと思いますが、当然フラット35も歴史的低金利。
フラット35とはいったい何者なのでしょうか。

フラット35って…何？

皆さんフラット35という言葉は聞いたことがあるでしょうか。
自分はyoutubeの広告でフラット35の広告が流れる程、フラット35を検討していました。
フラット35は住宅金融支援機構と金融機関が提携して扱う、全期間固定金利の住宅ローンです。
ローンの窓口は各民間金融機関ですが、融資した債権は住宅金融支援機構が買い取り証券化しています。
証券化された債権は投資家に販売されるため、民間金融機関は低リスク、低金利で住宅ローンを扱うことが可能になりました。
※買取型、保証型の２種類がありますが、ここでは主に買取型を前提として進めます。

なんだか難しい話に見えますが、借りる側からすると一番の特徴は「全期間固定金利」というところ。
変動金利が0.4％台に突入した現在、多くの方が変動金利で契約をしています。
今は非常に低金利ですが変動金利はその名の通り、金利が変動する契約。
今後契約時より下がればお得ですが、もちろん上がることも考えられます。
そして歴史的低金利の今、すぐとは言わないけれど今後金利が上がるのはほぼ間違い無し。
今の金利なら返済できても、数年後に金利が上がったら本当に支払いを続けられるのか…？
フラット35なら全期間固定金利なので、そういった心配はありません。
支払金額がずっと同じなので、今後の生活プランがたてやすい住宅ローンなんです。

低金利の今、上がるかもしれない変動金利よりも全期間固定金利のほうがお得じゃん！と思ったアナタ。
そんな美味しい話は無く、当然金利は変動金利よりも高くなります。
じゃあどれくらい高いのか、フラット35の特徴と合わせて見てみましょう。

フラット35の特徴

各金融機関により金利や条件、諸費用などは変わりますが主な特徴は以下の通り。

民間ローンとの大きな違いは、やはり金利タイプが全期間固定金利のみというところ。
金利は融資期間や窓口によっても変わりますが、住宅ローン専門金融機関の大手ARUHIだとこんな感じ。
・15年～20年、団信あり：1.210％　団信なし：1.010％
・21年～35年、団信あり：1.330％　団信なし：1.130％
※2021年11月実行金利、融資率9割以下の場合
やはり民間の変動金利と比べると、かなり高い金利になってしまいますね…
また、融資率が９割を超えるとここから更に金利が上がるため、基本的には１割の頭金が必要です。
窓口によってはパッケージローンが用意されており、９割をフラット35、１割をパッケージローンで10割融資も可能ですが…
上記のARUHIだとパッケージローンの金利は3.435％、フラット35と比べても非常に高い金利です。
楽天銀行のパッケージローンだと1.977％と少し低くなりますが、それでもまだ高いですね。
フラット35を利用する場合は、1割以上の頭金を用意するのが望ましいです。

変動金利と比較してしまうと、どうしても金利の低い変動金利に目が行きがち。
ですがフラット35は全期間固定金利ですから、返済終了までずっとこの金利です。
変動金利が0.4％でも、5年毎に0.5％ずつ金利が上がると、10年後にはフラット35の金利を超えてしまいます。
今が最低水準と言われる金利、今後金利が上がることはあっても、これ以上下がることは無いでしょう。
今は良くても10年後に大幅に金利が上がってしまうと、最悪家を手放すなんてことにもなりかねません。
返済金額が一定なので生活プランがたてやすく、安定した返済を求める方にはフラット35がオススメです。

団信の加入は任意で選べること、経営者や個人事業主が審査に通りやすい点も魅力の一つです。
団信に入りたくない、という方は中々いないと思いますが、健康上の理由で加入できないという方はいるはず。
ほとんどの民間ローンは団信の加入を必須条件としていますが、フラット35は団信の加入は任意です。
審査基準も民間ローンとは少し違い、経営者や個人事業主でも返済比率をクリアすれば審査に通ります。
民間ローンは安定した収入が求められるため、経営者や個人事業主は収入が多くても審査に落ちることも。
フラット35ならパートの方や育休中の方も前年の収入に問題が無ければ、審査に通ります。
最低年収の制限も無く、返済負担率が年収400万円未満は30%まで、年収400万円以上は35％までという定めのみです。
審査が甘い、というと語弊がありますが、民間ローンでは借入出来ない方もフラット35なら借入可能かもしれません。

フラット35のデメリット

変動金利と比べてしまうと金利の高さが目立ちますが、審査の通りやすさなどはフラット35のメリット。
それじゃあ大きなデメリットはあるのでしょうか。

・金利の高さ
これはもうしょうがないです、変動金利と全期間固定金利だと勝ち目は無し…
もし今後金利が下がった場合にも、フラット35だとその恩恵を受けることはできません。
金利はメリットでも、デメリットでもあります。

・手数料の高さ
保証料は無料ですが、事務手数料はほとんどの窓口で借入金額の1.1～2.2％必要。
例えば北海道銀行のローンだと事務手数料は一律27,500円ですから、初期費用で数十万円の差が出てしまいます。

・建物が基準に適合していないと利用出来ない
決められた技術基準を満たした物件のみ利用が可能なので、基準を満たさなければ当然利用出来ません。
フラット35適合証明書も提出が必要なのですが、この証明書の作成にも10万円程の手数料がかかります。

・頭金が必要
ホームページやパンフレットに掲載されている金利は、基本的に物件価格の９割までを融資する際の金利です。
残り1割も借入可能なパッケージローンを用意している窓口も多いですが、金利が非常に高いです。
1割は頭金を用意するか、パッケージローンは早期に繰り上げ返済するのが望ましいでしょう。

民間ローンと比べると金利や諸費用など、お金の面ではやはり不利。
適合証明書の発行や適合する性能にするための費用など、フラット35特有の出費も増えてしまいます。
ただし、金利に関しては全期間固定金利がメリットになるか、デメリットになるかは将来の金利次第。
繰り上げ返済も最低100万円からなので、こまめに繰り上げ返済したい方は要注意です。

オススメのフラット35取扱金融機関

フラット35は民間の金融機関が窓口となるため、手数料などは金融機関によって変動します。
手数料も借入金額の1.1％と2.2％では倍も違いが出ますし、当然出来るだけ出費は抑えたいところ。
自分がフラット35を検討した際に、実際に事前審査を申し込みしたARUHIも含めご紹介します。

・ARUHI
住宅ローン専門の金融機関で、フラット35の実行件数は11年連続シェアNo1。
全国各地に店舗があるので、来店しての相談や契約が可能なのは魅力的です。
自分はネットから事前審査に申し込みしましたが、2日程で承認の連絡を頂く対応の速さ。
手数料は2.2％と高めですが、webからの新規借り入れだと1.1％になキャンペーンを実施中です。
10割融資対応のパッケージローンやつなぎ融資も対応可能と、幅広いニーズに対応してくれます。
札幌駅近くに店舗があるため、札幌でフラット35の相談をするならおすすめです。

・楽天銀行
楽天銀行は変動金利も0.5％台と非常に低金利ですが、フラット35もお得です。
手数料は1.1％（他行を返済口座にすると1.430％）で、もちろんパッケージローンやつなぎ融資も対応。
パッケージローンはARUHIの3.435％に対し、楽天銀行は1.977％と非常に低金利。
金利や手数料で選ぶなら、楽天銀行がオススメではないでしょうか。
ARUHIのように全国に店舗はありませんが、ZOOMやskypeでオンライン相談が可能です。
審査の申請は入力項目が多く、住宅会社の方に手伝ってもらわないとわかりづらいかも。

この他にも多くの金融機関が取扱をしていますが、やはり金利や手数料が低いのはネット系銀行です。
そもそも民間銀行の多くは自社の住宅ローンがあるため、フラット35に力を入れていません。
自分もイオン銀行の窓口で相談した際聞いてみましたが、その窓口ではフラット35の利用者は年間2～3人とのことでした。
もしフラット35を検討している方は、ネット系の銀行やARUHIのような住宅ローン専門の金融機関がねらい目です。

民間ローンよりも金利や手数料は高くなりますが、全期間固定金利の安定性がフラット35の大きな魅力です。
また、審査基準も民間ローンよりハッキリしており、とにかく収入に対する返済負担率が問題無ければOK。
地方銀行は変動金利が1.1％台の場合もありますから、それなら全期間固定の1.3％台も選択肢に入ると思います。
今の金利の低さや初期費用の安さで民間ローンか、将来の安定性を取ってフラット35か。
是非色々なパターンで検討をして、自分に合った住宅ローンを見つけて下さい。